人口動態から不動産の将来を見る

住宅には人が住む。人が住むのが住宅だから、人が増えるか減るかによって不動産価格は大きく左右される。
経済指標の予測は数カ月先の予測でもほとんどあてにならない。ところが、人口がどの
ように推移するかという予測は、まったくその通りになるわけではないが、方向感は概ね
当たる。
国立社会保障・人口問題研究所が将来の人口や世帯数の予測をしている園212]。こ
のデlタを見ると、日本の人口減少の凄まじさが分かる。外国人も含めた日本の総人口は
2008年から減少に転じており、現在の日本の人口は約1億2800万人と推計されて
いる。これが2020年には444万人、2030年までには1195万人も減少すると
予測している。現在の東京都の人口が1300万人ほどだから、たった却年ほどで東京都
と同程度の人口が減ってしまうわけだ。
日本の人口が減るといっても、一律に減っていくわけではないことに注意したい。あく
までここで見た数字は全国の数字だ。これを都道府県別に見ていくと、墓尽都はまだしば
らく人口の流入が続くと予想されている。
一方で、地方では大幅な人口減少が予想される。2010年比で人口の増減を見てみる
と2030年までに秋田県では沼・ 6%、和歌山県が却・ 3%、私の生まれ故郷の山口県が川崎・5%もの人口減少が予想されている。釘都道府県のうち、2030年までに人口の
増加が予想されているのは沖縄県、たった1県だけである。
市区町村別に見ていくと、もっと濃淡がハッキリとする。人口の流入がしばらく続くと
みられている東京都の中では、中央区、港区、府中市、稲城市は叩%以上の人口増加が見
込まれる。一方で、お区内でも品川区、北区、足立区、葛飾区は5%以上の減少だ。
大阪府は日・4%もの人口減少が予想されている。大阪は都会のイメージが強いのだが
守口市、寝屋川市、河内長野市、松原市、門真市といった却%近い減少が予想される市が
たくさん存在する。
却%近く人口が減ってしまうと、商業施設や医療機関などの採算が悪化し、撤退が相次
ぐだろう。また、利用者の減少に伴い電車やパスの本数が減るかもしれない。また、住民
が減れば税収も減るので公的な住民サービスも限界が来るだろう。たとえば、多くの住民
がいることが前提で造られた道路の保守もできなくなる可能性もあり、新設どころか廃止
されていく道路(通行止めなどにされて使用されなくなった道路)も出てくるかもしれない。
人口の急激な減少は私たちの住環境を変えるほどのインパクトがある。現在は便利な生
活を享受していても、凶年、初年先にはそうした施設やサービスがなくなっているかもしれない。住宅を買えば長期間住むのが前提なので、こうした人口の予測にも注意したい。

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